# Değer Artış Kazancı Hesaplama (2026)

Sayfa: https://atabekmusavirlik.com/tr/hesaplama-araclari/deger-artis-kazanci

Gayrimenkul ve hak satışlarında değer artış kazancını hesaplayın: Yİ-ÜFE endekslemesi otomatik uygulanır, 2026 istisnası düşülür.

**Kısa cevap.** Değer artış kazancı = satış bedeli − endekslenmiş alış bedeli − satış giderleri. 2026 için gayrimenkul ve hak satışlarında istisna tutarı 150.000,00 TL'dir; istisnayı aşan kısım artan oranlı tarifeye göre vergilendirilir. Gayrimenkulde iktisap tarihinden itibaren 5 yıl geçtikten sonra yapılan satışta değer artış kazancı doğmaz.

**Hesap adım adım nasıl işler?**

1. **Elde tutma süresi kontrol edilir** — Gayrimenkulde iktisap tarihinden itibaren 5 yıl dolmuşsa kazanç vergiye tabi değildir. Bedelsiz (miras/bağış) edinilenler bu kapsamın dışındadır.
2. **Alış bedeli endekslenir** — Alış bedeli, elden çıkarılan aydan önceki aya kadar Yİ-ÜFE artışıyla artırılabilir; ancak bu, artış oranının %10 ve üzerinde olması hâlinde uygulanır.
3. **Satış giderleri düşülür** — Tapu harcı, komisyon, ilan gibi satışa ilişkin ödemeler kazançtan indirilir.
4. **İstisna uygulanır** — Gayrimenkul ve hak satışlarında yıllık istisna tutarı kazançtan düşülür. Menkul kıymet kazançlarında bu istisna uygulanmaz.
5. **Kalan matraha tarife uygulanır** — İstisna sonrası matrah, ücret dışı gelirlerin artan oranlı tarifesine göre vergilendirilir ve izleyen yılın mart ayında beyan edilir.

Değer artış kazancı, bir gayrimenkulün veya belirli hakların iktisap (alış) bedeli ile elden çıkarma (satış) bedeli arasındaki farktan doğan kazançtır (GVK Mükerrer 80). Gayrimenkuller için, iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içinde satış vergiye tabidir; 5 yıl geçtikten sonra yapılan satışta değer artış kazancı vergisi doğmaz.

Enflasyonun kazancı şişirmesini önlemek için, alış bedeli Yİ-ÜFE (Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi) ile endekslenir. Endeksleme yalnızca endeks artışı %10 ve üzerindeyse uygulanır. Bu araç, girdiğiniz alış ve satış tarihlerinden endeksleme oranını TÜİK Yİ-ÜFE tablosuna göre otomatik hesaplar (iktisap ve satış aylarının bir önceki ayı esas alınır).

Endekslenmiş maliyet ve satış giderleri düşülüp kazanç bulunduktan sonra, 2026 için 150.000 TL'lik istisna (332 Seri No'lu GVGT; gayrimenkul ve hak satışları için) uygulanır. Kalan matrah artan oranlı gelir vergisi tarifesine tabidir. Menkul kıymet (hisse vb.) kazançlarında bu istisna geçerli değildir; beyan için mali müşavirinizle çalışın.

**Sıkça sorulan sorular**

- **S: Gayrimenkul satışında değer artış kazancı ne zaman vergiye tabidir?**
  C: Gayrimenkulün iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içinde satılması halinde değer artış kazancı doğar ve vergiye tabidir. 5 yıl dolduktan sonraki satışlarda bu vergi doğmaz (miras/bağış yoluyla edinimler ayrıca değerlendirilir).
- **S: Yİ-ÜFE endekslemesi nasıl uygulanır?**
  C: Alış bedeli, satış ve alış aylarının bir önceki ayına ait Yİ-ÜFE endeksleri oranında artırılır. Ancak bu endeks artışı %10'un altındaysa endeksleme uygulanmaz ve maliyet olduğu gibi kalır.
- **S: 2026 değer artış kazancı istisnası ne kadar?**
  C: 2026 yılı için gayrimenkul ve hak satışlarından doğan değer artış kazancında istisna tutarı 150.000 TL'dir. İstisnayı aşan kısım gelir vergisine tabidir. Menkul kıymet kazançlarında bu istisna yoktur.


---

## Birebir görüşme ve randevu

Rehberler ve hesaplama araçları geneldir; sonuç mükellefin durumuna (faaliyet konusu, ciro, şirket türü, çalışan sayısı, mevcut kayıt düzeni) göre değişir. Duruma özel değerlendirme, İstanbul 5. Levent'teki ofiste yüz yüze ya da telefon/WhatsApp ve çevrimiçi randevu ile birebir yapılır.

**Nasıl ulaşılır**

- Ofiste yüz yüze (randevu ile): 5. Levent Mah., 15 Temmuz Şehitler Cad., No:10/11 C3 Blok D:4, Eyüp / İstanbul — https://maps.app.goo.gl/ztrbjXhJWG3UVZ9y9
- Telefon / WhatsApp: 0532 525 81 34 (+905325258134)
- Çevrimiçi randevu ve iletişim formu: https://atabekmusavirlik.com/tr/iletisim
- Çalışma saatleri: Hafta içi 09:00–18:00 (hafta sonu kapalı)
- Hizmet bölgesi: İstanbul (ofiste yüz yüze); uzaktan çalışma ile Türkiye geneli.

---

Kanonik HTML sürümü: https://atabekmusavirlik.com/tr/hesaplama-araclari/deger-artis-kazanci
Site dizini: https://atabekmusavirlik.com/llms.txt

Bu sitedeki tüm bilgiler ve hesaplama sonuçları bilgilendirme amaçlıdır, mali müşavirlik hizmeti veya bağlayıcı görüş yerine geçmez. Resmî işlemler öncesinde bir mali müşavire danışılmalı, oranlar GİB ve SGK'nın güncel yayınlarından teyit edilmelidir.